Главная › Новости

Типы многоквартирных жилых домов в России. Плюсы и минусы.

Опубликовано: 02.10.2017

Комплексная проверка цокольных этажей и чердаков жилых домов началась в Минске

Введение

У каждого из нас рано или поздно возникает вопрос, связанный с покупкой или продажей квартир. Это может быть обмен своего жилья на большее при увеличении семьи, раздел имущества и разъезд, покупка отдельной квартиры детям, внукам. И тогда мы сами, или с помощью специалистов, начинаем поиски, пытаемся разобраться в различиях того или иного варианта, нюансах планировки, типах домов, чтобы найти для себя самый лучший вариант.

Дом-конструктор, или Как строят панельное жилье

В этой статье описаны основные типы домов (как вторичное, так и первичное жилье), встречающиеся в городах России и их некоторые особенности, которые стоило бы знать до покупки квартиры в этих зданиях. Рассмотрим их, сгруппировав по основному материалу, используемому для строительства.
Журналист, нежелательный для России. Дэвид Саттер обвиняет ФСБ во взрывах домов в 1999

Кирпичные дома

Технология «чистого кирпича» всегда имела немало поклонников, потому что кирпич – это материал, проверенный столетиями, и о его свойствах известно многое. Достаточно долгое время строительство многих домов велось только из кирпича, это дело трудоемкое и дорогое. И до сегодняшнего дня кирпичные дома относят к классу жилья повышенной комфортности.

Достоинства : вытекает из потребительских качеств кирпича — долговечность, теплостойкость, удобство монтажа.

Недостатки кирпичных зданий определяются годом строительства и типом самого здания.

Типы кирпичных домов.

Старый фонд (довоенные и дореволюционные дома), годы постройки: конец 19 века — 1940 г.

К типу домов, условно называемым риэлторами «Старый фонд», относятся дома дореволюционной постройки, в основе которых кирпичные или деревянные стены, кирпичные или каменные основания, деревянные перекрытия и внутренние конструкции. Эти дома делятся на «элитные», располагающиеся вдоль центральных городских улиц и площадей и рядовые. Как правило, «элитным» внимания уделялось больше, есть много таких, в которых проводилась реконструкция с заменой деревянных балок и перекрытий на металлические. Рядовые же дома — это по большей части старые доходные дома, дома бывших кредитных союзов, перестроенные казармы со всевозможными надказарменными надстройками и многое другое. Проводилась ли в доме реконструкция, когда и что при этом менялось, можно увидеть в техническом паспорте квартиры.

Особенности этого типа домов : отсутствие типовой планировки. Некоторую похожесть можно наблюдать у доходных домов, но и то без особого дублирования: большое количество комнат малой площади, коридорная система, проходная темная кухня и единственная уборная в конце коридора. В зданиях же бывших поместий и особняков сохраняются шикарные подъезды, довольно широкие лестничные проемы, мраморные ступени.

Достоинства : хорошее расположение зданий — как правило в центральной части города; толстые наружные стены, иногда до 1 метра.

Недостатки : в большей части зданий старого фонда изношенные коммуникации, плохое состояние лестниц, подъездов, чердаков и крыш. Сложности, а иногда просто не возможность проведения перепланировки в квартире. Большие трудности по замене коммуникаций. Если обследование состояния дома не проводилось, то узнать о его прочности и надежности не представляется возможным, получается, что оценку придется делать только «на глаз».

Рекомендация при покупке : следует очень внимательно осмотреть само здание, спуститься в подвал и подняться на чердак, осмотреть окна и двери, а также изучить все документы и техническое описание квартиры и дома. Если в доме не проводилось реконструкций и реновации, то, скорее всего, вы не сможете там что-либо переделать и придется довольствоваться тем, что есть, разве что можно сделать косметический ремонт в квартире. Стоит осторожно относиться к ситуации, когда вы видите расхождение планировки в самой квартире с ее изображением в техническом плане — узаконить не оформленную перепланировку бывает достаточно сложно. Завышенная стоимость квартир, расположенных в центральной части города, диктуется рынком и не отражает их реальную стоимость как объектов недвижимости.

«Сталинки» , годы постройки с середины 30-ых по 1960.

«Сталинка» или сталинский дом — как правило это довольно массивное здание из керамических блоков или кирпича, первый этаж немного завышенный (бельэтаж). Эти дома нельзя отнести к домам типовой застройки — настолько они разнообразны.

В столичных городах «сталинки» встречаются 2 видов: номенклатурные, что строились для партийных работников, и рядовые, которые больше похожи на общежития для рабочих.

Особенности этого типа домов : в сталинских номенклатурных домах — хорошие широкие лестницы, на лестничных клетках от 2 до 4 квартир, как правило квартиры с изолированными комнатами, планировки очень удобные для проживания семей; изолированные комнаты, плотные, толстые стены, хорошие перекрытия, поэтому дома очень теплые, а также с хорошей тепло- и шумоизоляцией, которая зачастую часто оказывается лучше, чем в некоторых новостройках. Потолки от 2.90, чаще выше 3 метров, большие площади комнат, кухни от 7 кв. метров, в более поздних кухни доходили до 14 кв. метров, раздельные санузлы, наличие подсобных помещений (кладовок).

В рядовых «сталинках» планировки сильно разнятся, основные встречаемые — коридорная система, многокомнатность, кухни от 4.5 кв. метров, малая площадь комнат. В городах можно встретить целые кварталы сталинской застройки, тогда в придомовой территории будет и детская площадка, и небольшой зеленый двор. Расчетный срок службы сталинских домов от 125 до 150 лет. Если в доме проводилась реконструкция с заменой перекрытий и коммуникаций, то он и еще 100 лет простоит.

Достоинства : крепкие надежные строения с хорошими планировками.

Недостатки : изношенная «инженерия», особенно в домах, где не проводилась реконструкция.

Рекомендация при покупке : «сталинки» считаются комфортным и престижным жильем, поэтому стоимость квартир несколько завышенная относительно типовых серий кирпичных и панельных домой массовой городской застройки. С учетом всех достоинств и срока службы «сталинки» — один из лучших вариантов для приобретения. При покупке особо стоит поинтересоваться состоянием коммуникаций, уточнить проводились ли замены, осмотреть их состояние, не полениться заглянуть под раковины и ванны, осмотреть батареи отопления.

«Хрущевки» , годы постройки 1956 — 1985.

Дома этого типа появились в эпоху правления Н.С. Хрущева, когда главным лозунгом относительно жилья стало «хоть маленькое, но свое для каждой семьи». Это был первый тип жилья массовой застройки.

Особенности этого типа домов : поначалу строились кирпичные (блочные позднее, о них далее) с маленькими квартирами, общей площадью от 22 метров, маленькой кухней от 4.5 метров, совмещенным санузлом. Высота помещений всего 2.48 — 2.60. Комнаты в этих квартирах небольшие, от 6 до 9 метров, были даже так называемые «тещины» комнаты — 4 метра без окна. Чаще всего в «хрущевках» встречаются 1- и 2х-комнатные квартиры. Действительно, отдельное жилье получили тогда многие семьи, т.к. было построено почти 300 миллионов квадратных метров. Они были рассчитаны на 25 лет, однако во большинстве городов используются до сих пор, даже без реконструкции.

Достоинства : практически единственным плюсом «хрущевок» является их стоимость. По состоянию на рынке недвижимости цена квартир в этих домах самая минимальная.

Недостатки : низкие потолки (хотя не для всех это является недостатком), узкие лестницы, маленькие подвалы и чердаки, плохая звукоизоляция между отдельными квартирами (по сравнению со «сталинкой»), маленькая площадь.

Рекомендация при покупке : при ограниченных средствах на покупку альтернатив такому жилью практически нет. Стоит внимательно осмотреть и сам дом и квартиру на предмет протечек, испарений, посторонних запахов, плесени. Надо обязательно смотреть, чтобы не было наружных трещин на доме, говорящих о разрушающемся фундаменте. Хорошее обслуживание дома эксплуатационными фирмами будет видно по состоянию труб и лестничных клеток. И при хороших соседях квартира в таком доме может быть удачной и экономичной покупкой.

Дома индивидуального проекта , годы постройки с 70-х до настоящего времени.

Дома не типовых серий, а индивидуально спроектированные и построенные резко выделяются из единообразных жилых городских массивов своей непохожестью уже по внешнему виду. Что касается внутренней планировки, то подход к ее созданию в разное время был совершенно различный.

В 70-80-е годы малыми сериями (или индивидуально) на средства жилищно-строительных кооперативов строили 9-12 этажные кирпичные здания. Возводились они чаще всего в городах точечно, где не было возможности размещения большого жилого массива. Планировки в них были похожи на планировки существующих в то время типовых серий с некоторыми изменениями. Они немного разнообразнее по архитектуре, во многих сохранилось управление кооперативным товариществом, дома достаточно чистые и ухоженные.

В настоящее время инициаторами постройки домов по индивидуальному проекту выступают частные лица или организации, имеющие в своей собственности участки городских площадей. Фантазию заказчика ничто не ограничивает кроме денег. Поэтому можно видеть в центральных городских районах и новые коттеджи, и малоэтажные новостройки не выше 3-5 этажей.

О достоинствах и недостатках этого типа строений в общем и целом говорить не приходится, потому что нужно исходить из конкретного объекта, а так как это не типовая застройка, то общих параметров для оценки у домов просто нет.